Операции с недвижимостью - одни из самых распространённых. При этом они требуют незаурядной скрупулёзности и внимания к себе. Ведь недобросовестный контрагент может причинить немало хлопот.
В частности, на практике часто встречаются случаи, когда продавцы так сильно хотят продать определённый объект, добавляют к его характеристикам качества, которые ему присущи, например, указывают большую площадь, лучшее техническое состояние. А покупатели, в свою очередь, рассчитывая на честность продавцов, не заказывают проверку такого объекта и ошибочно подписывают договор купли-продажи.
Как отмечают адвокаты Адвокатского объединения Альва Прайвеси, конечно лучше обращаться к юристам ещё до момента подписания таких сделок, но даже после их подписания ещё не всё потеряно и при правильном построении стратегии защиты можно такой договор признать недействительным и восстановить нарушенные права.
Юрист Марьяна Гарник поделилась своим практическим опытом, дала советы по признанию недействительными договоров купли-продажи на основании обмана и отметила в каких случаях это будет невозможно.
Что такое обман и как доказать его существование?
Обман в контексте признания недействительными договоров - это умышленное введение в заблуждение контрагента в отношении обстоятельств, которые влияют на совершение конкретной сделки.
Таким образом, при обмане обязательно должен быть умысел у другого подписанта договора. Этот человек однозначно должен знать о существовании определённых обстоятельств или об их отсутствии и о том, что другая сторона сделки, зная об этих обстоятельствах, не подписала бы её.
Введение в заблуждение может касаться только условий, которые являются существенными, а именно речь идёт о природе договора, правах и обязанностях контрагентов по нему, особенностей и характеристик вещи, которые значительно уменьшают её стоимость, а то и вообще делают невозможным её использование по целевому назначению. Вот почему так важно ещё до достижения с контрагентом окончательной договорённости о заключении соглашения заказывать юридическую экспертизу договора.
Следует иметь в виду, что обман может быть как в пассивной форме, когда лицо не сообщает существенные обстоятельства, так и в активной, когда сообщают ложные сведения.
Итак, чтобы убедить суд, что в вашем случае имел место именно обман, необходимо доказать:
- существование обстоятельств, которые не соответствуют реальности, и они являются существенными для подписания договора (например, целевое назначение земельного участка);
- что если бы лицо знало о существовании таких обстоятельств, оно бы не собиралось заключать это соглашение;
- существование умысла контрагента по введению в заблуждение (то есть, несоответствие обстоятельств действительности вызвано не ошибкой, а именно вследствие осознанных действий другой стороны).
При каких обстоятельствах обман не является основанием для признания договора недействительным?
Прежде всего, следует иметь в виду, что обман относительно мотивов сделки не будет иметь существенного значения. Условно, если продавец пообещал вам, что потратит деньги, полученные в результате заключения соглашения, на благотворительность (и это было одной из основных причин, почему вы подписали договор именно с ним), но после этого не сделал этого, то это не будет аргументом для суда по делу о признании недействительным такого договора, поскольку использование продавцом средств не благотворительность является обманом в отношении мотива. При этом такое обстоятельство не является существенным условием сделки купли-продажи.
Также похожим классическим примером на практике является случай, когда стороны заключают договор купли-продажи с условием передачи объекта недвижимости по истечении определённого времени после подписания, но продавец этого так и не делает. В такой ситуации фактически имеет место ненадлежащее исполнение условий договора, а не введение другой стороны в заблуждение на момент заключения сделки. При таких обстоятельствах восстановить права можно иначе, нежели путем признания такого договора недействительным.
Адвокаты по работе с недвижимостью отмечают, что по делам о признании недействительными сделок с недвижимостью 50% успеха зависит от позиции, которую вы займёте в начале дела и 50% - от дальнейшей стратегии его ведения. Это сложный процесс, который стоит начинать только заручившись поддержкой профессионалов своего дела.
Чтобы узнать более подробную информацию об условиях сотрудничества в Киеве с юристами Адвокатского объединения «Альва Прайвеси», описание, перечень и условия предоставления юридических услуг, переходите по следующей ссылке.
Иные материалы о недвижимости, которые могут вас заинтересовать:
Автор: Юрист Марьяна Гарник.
