Придбаваючи нерухомість, власник стикається з існуючим плануванням, яке є певним шаблоном забудовника, що не відповідає індивідуальним уявленням господаря про зонування і розподіл простору приміщень. Саме такі причини стають рушійною силою при проведенні перепланування або реконструкції.
На перший погляд звичайному обивателю може здатися, що зазначені поняття є синонімами, але насправді це помилка. Детальніше розглянемо в чому суттєві відмінності цих категорій, їх відмінності від, наприклад, капітального ремонту, чи потрібно юристу займатися правовим врегулюванням проведених будівельних перетворень, а також як узаконити перепланування, якщо ремонт вже проведено.
Відмінності перепланування, капітального ремонту та реконструкції
Під переплануванням прийнято розуміти незначні будівельні та ремонтні роботи, внаслідок яких не відбувається одне з нижчезазначених втручань:
- зміни в несучих конструкціях приміщень;
- зміни в інженерних комунікаціях загального користування;
- розширення площі житлових приміщень за рахунок інших приміщень.
У свою чергу, якщо роботи, що проводяться вами, передбачають втручання в техніко-економічні показники або несучі конструкції, зміну конфігурації приміщень - це реконструкція, яка вимагає розробки проектної та дозвільної документації, а також введення об'єкта в експлуатацію.
Важливо, що тільки фахівець може напевно сказати, що в розумінні законодавства є переплануванням, а що реконструкцією, так як українське законодавство в сфері будівництва має безліч нюансів і протиріч. Наприклад, юристи в цій сфері від нашого адвокатського бюро часто залучають відповідних спеціалістів, які володіють експертними знаннями і досвідом в цих питаннях.
Що ж стосується капітального ремонту, то це ремонтні роботи, які спрямовані на поліпшення експлуатаційних характеристик, відновлення та модернізацію конструкцій без втручання в систему інженерних комунікацій.
Що потрібно для проведення перепланування?
Досить поширеною на практиці є ситуація, коли власником спочатку проводяться роботи по зміні планування простору, а лише після виникає питання про те, як узаконити перепланування, і здійснюється пошук юриста для цього.
З прийняттям Постанови КМУ №406 від 07 червня 2017 року процес юридичного оформлення проведених ремонтно-будівельних робіт істотно спростився. Як зазначають юристи з нерухомості, тепер відсутня вимога про отримання дозволів на такі роботи і розробку проектної документації.
Для приведення робіт з перепланування в правову площину необхідно:
- розробити технічний паспорт, що відображає всі роботи;
- внести зміни до реєстру прав на нерухоме майно.
Якщо юридичне оформлення проводиться фізичною особою, то для перепланування необхідні такі документи: паспорт та ідентифікаційний код особи, документи, що підтверджують право власності на об'єкт (договір купівлі-продажу, дарування, заповіт та ін.), а також новий технічний паспорт. Якщо ж - юридична особа, то паспорт і код слід замінити на статутні та реєстраційні документи.
Важливо зазначити, що відмінності в технічному паспорті, а також даних, які відображені в реєстрі прав на нерухоме майно, від фактичних параметрів об'єкту призводять до виникнення проблем в питаннях розпорядження такою власністю, в тому числі при здійсненні продажу. Саме тому варто звернутися до юристів по нерухомості - спеціалістів у сфері правового супроводу операцій з перепланування, щоб уникнути труднощів у питаннях розпорядження майном і необхідності оплати штрафів за порушення законодавства.
Автор: Адвокат Сергій Куненко.
Дата публікації: 12.06.2021 р.
