Технический паспорт на недвижимость

С годами, в процессе эксплуатации объектов недвижимости, может изменяться как их техническое состояние и свойства, так и собственники данного имущества. Все такие объекты должны иметь свой документ, содержащий все необходимые характеристики.

Все, что нужно знать о техническом паспорте на объект недвижимости, читайте в нашей статье. Мы собрали в ней объяснения и ответы на все распространенные вопросы по поводу изготовления, переоформления и использования техпаспорта на квартиру, дом: куда обращаться, сколько стоит, когда нужен, сколько действителен, а также привели его образец, описание и форму.

Что такое технический паспорт (техпаспорт)?

Технический паспорт – это документ, который выдается по результатам технической инвентаризации объекта недвижимого имущества (квартиры, дома, здания, строения) и содержит краткое описание, характеристики и основные технико-экономические показатели такого объекта (адрес, место расположения, общая и жилая площадь, высота, этажность, оснащение, материал, архитектурный план застройки или планировка помещений).

Этот информационный документ составляется по результатам технической инвентаризации различных объектов недвижимости. В данном документе должны быть изложены все сведения о выполненной технической инвентаризации объекта, а именно: где территориально находится объект (адрес), из чего состоит, технические детали и характеристики недвижимого имущества, его архитектурный план / описание, данные исполнителя инвентаризации, информация о осуществленных перестройках, данные организации, выдавшей документ и т.п.

Также следует заметить, что данный документ не является правоустанавливающим, он содержит только техническое описание недвижимого имущества с текстовыми и графическими данными. Но несмотря на это, в Украине он по сути остается фактически (не юридически!) обязательным в пакете документов на жилую или любую другую недвижимость, без него затрудняется возможность провести юридическое действие, заключить договор и т.п.

Простыми словами, без этого официального документа собственник не сможет ни усовершенствовать свое имущество, ни нормально продать его. Финальная цель процедуры подготовки технического паспорта – создание документа, подтверждающего правовую чистоту объекта в градостроительной плоскости и техническую безопасность такого объекта.

На какие объекты недвижимости нужно оформлять технический паспорт?

• дома;
• квартиры;
• дома квартирного типа;
• комнаты в общежитиях;
• общественные и производственные застройки (их комплексы);
• гаражи, машиноместа (как самостоятельные объекты недвижимого имущества);
• нежилые помещения;
• недостройки;
• объекты, образованные  в результате объединения, разделения или выдела доли;
• сооружения гражданской защиты.

Составление техпаспорта гарантирует юридическую чистоту и безопасность жилых/нежилых застроек, а также является ключевым документом при заключении различных договоров с недвижимостью. Кроме того, в случае возникновения судебного спора этот документ очень пригодится адвокату по делам по недвижимому имуществу при рассмотрении спора судом.

Обратите внимание, что техпаспорт на недвижимость:

1. не удостоверяет право собственности и не заменяет собой разные правоустанавливающие акты на недвижимость;
2. не наделяет правом владеть, эксплуатировать или распоряжаться собственностью, ведь является только техническим очертанием объекта;
3. не имеет периода действия;
4. не требует обязательной замены при обновлении владельца.

Когда может потребоваться технический паспорт?

• до принятия в эксплуатацию объектов, на которых проводились определенные строительные работы: капитальный ремонт, реконструкция, строительство новых инженерных конструкций, реставрация, техническое переоборудование и т.п.;
• до государственной регистрации прав на недострой;
• к государственной регистрации прав на помещения, образовавшиеся в результате раздела/объединения/выделения доли из объекта недвижимого имущества;
• к вводу в эксплуатацию построенных объектов, указанных в п. 9 раздела V «Заключительные положения» Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности».

Техпаспорт во многих странах является обязательным официальным документом и выступает непременной составляющей правового статуса недвижимого имущества. Отсутствие этого документа или ненадлежащее его оформление может стать препятствием при заключении имущественных договоров, а также создать определенные юридические угрозы для владельцев.

Как сложилось исторически, сейчас по сути он является составной и неотъемлемой частью документов, которые нужны для продажи квартиры, дома, другого недвижимого имущества.

В нашей стране данный документ по общему правилу изготовляют по желанию, обращению заказчика, но выше нами описаны несколько случаев, когда составление технического паспорта необходимо.

Когда требуется новый технический паспорт?

• ввести в эксплуатацию новый объект недвижимости или узаконить самовольную застройку;
• переоформить (перевести) садовые (дачные) дома на жилую недвижимость;
• оформить имущественные права (процедура приватизации, получение судебного решения и т.п.);
• получить банковский кредит (ипотека или кредит под залог недвижимого имущества);
• пройти определенные судебные процессы – распределение жилья, выделение доли в натуре и т.п.;
• провести перепланировку или реконструкцию здания;
• установить автономное газовое или электрическое отопление.

В большинстве случаев новый документ законом прямо не требуется, от проведения "свежей" технической инвентаризации и обновления документации фактически зависит возможность или невозможность осуществления вами определенных юридически значимых действий.

Поэтому в нашей стране фактически можно осуществить вышеописанные действия все же только при изготовлении нового техпаспорта.

Технический паспорт на коммерческую недвижимость

Отдельно хотим обратить внимание на техпаспорта, производимые на коммерческую недвижимость. Здания, сооружения или земельные участки, которые эксплуатируются в коммерческих целях с целью получения дохода, в соответствии с законодательством Украины и являются коммерческим недвижимым имуществом. К такому имуществу относятся: объекты общепита, офисы, бизнес-центры, заводы, склады, ТРЦ, гостиницы, магазины и т.п.

Техническую инвентаризацию и, соответственно, составление технического паспорта для такого коммерческого недвижимого имущества необходимо заказывать, если впереди:

• сделка купли-продажи имущества;
• дела с наследием;
• замена владельца;
• ввод объекта в эксплуатацию;
• процедура раздела имущества;
• узаконивание перепланировки или реконструкции;
• передача имущества под залог (в ипотеку);
• другие случаи, когда необходимо владельцу коммерческой недвижимости, предоставить соответствующим службам, организациям следующие документы.

О таком коммерческом объекте в техпаспорте указывается: целевое назначение, год застройки, общая площадь, этажность, техническое состояние, все помещения и их составные части, расположенные на объекте, их площадь и т.п.

Изготовление технического паспорта: этапы процедуры

Данный процесс очень ответственен и содержит несколько этапов, от сбора необходимого перечня документации до согласования и получения официального документа. Процесс изготовления техпаспорта:

1. Сбор и подготовка требуемой документации. Владелец недвижимости предоставляет копии документов, фиксирующих его имущественные права, а также планирование недвижимого объекта, включая распределение помещений, инженерные конструкции и т.п. Также в пакет документов добавляют документацию о строительстве и возможных перепланировках, реконструкции.
2. Заключение договора. На данном этапе уже должна быть выбрана конкретная организация, которая официально и законно работает в сфере оформления техпаспортов. С ней заключается договор, а также определяются сроки выполнения заказа и стоимость работ.
3. Обследование имущества, которое оформляется техническая документация. Эксперты производят осмотр и техническую инвентаризацию недвижимого имущества, выполняют измерительные работы и фиксируют конструктивные элементы объекта. Указывают основные параметры – этаж (если это квартира), общая площадь здания, размеры его помещений, высота потолков, инженерные конструкции, фиксируются другие технические, архитектурные и инженерные особенности.
4. Оформление. На основе зафиксированных сведений (его склад, технические характеристики недвижимости, архитектурный план/описание объекта) составляется техпаспорт. Специалисты должны учитывать критерии и нормативные стандарты, регулирующие подготовку этого документа.
5. Согласование и регистрация. Оформленный должным образом документ при необходимости подлежит утверждению компетентными органами или экспертами, удостоверяющими его соответствия всем критериям и требованиям. После этого техническую документацию в определенных законом случаях добавляют в реестр соответствующих государственных органов, например, в реестр строительной деятельности (содержит сведения об объектах строительства, участниках строительства, разрешительных и других документах).
6. Выдача. После успешного прохождения всех вышеперечисленных этапов технический паспорт на недвижимое имущество выдают владельцу.

Следует отметить, что существует также определенный перечень лиц, которые могут запросить изготовление такого технического документа, это:

• владелец недвижимости;
• заказчик строительства;
• по запросу нотариуса – наследник (при оформлении наследства);
• лицо, имеющее другие имущественные права на этот объект недвижимости, в том числе на земельный участок, на котором расположена недвижимость;
• представитель юридического лица, поверенный распоряжаться недвижимым имуществом (например, глава гаражного или дачного кооператива, садового общества и т.п.).

Куда обращаться за изготовлением техпаспорта?

Для того чтобы оформить технический паспорт на недвижимое имущество, лицу-заказчику необходимо обратиться в бюро технической инвентаризации (всем известна аббревиатура БТИ). В настоящее время в Украине функционируют как государственные бюро, так и частные предприятия, которые имеют соответствующее государственное разрешение на осуществление этого вида работ и могут предоставить квалифицированного технического специалиста (инженера).

Помимо этого уже существуют специальные онлайн сервисы по работе с разрешительными документами на недвижимость, в которых даже удобнее заказывать разработку технического паспорта в современных условиях, ведь это можно сделать онлайн.

Если же это делать офлайн, то уже на месте нужно будет написать заявление на получение данной услуги. Время рассмотрения заявления и проведения необходимых работ в соответствии с нормативной базой в государственных бюро составляет 3-15 рабочих дней, конечно, за срочность может потребоваться доплата. В частных компаниях получить техпаспорт можно гораздо быстрее.

При этом следует отметить, что обычно обращение к частным БТИ освобождает личность-заказчика от определенного количества бюрократических процедур, просто необходимо будет заключить соответствующий договор.

Что нужно, чтобы получить технический паспорт?

• заявление на осуществление инвентаризации, которое пишется непосредственно в бюро технической инвентаризации (ее образец предоставляется на месте);
• паспорт и индивидуальный налоговый номер (и их копии);
• документы, подтверждающие вещные права данного лица на недвижимое имущество;
• документы, подтверждающие вещные права на земельный участок (если техпаспорт оформляется на частный жилой дом или садовый дом);
• справка о предоставлении почтового адреса объекту недвижимости (для нового здания);
• проектная документация на недвижимость (для нового строительства, недостроя);
• старый техпаспорт или его копия (при наличии).

Для проведения технической инвентаризации и получения тех. паспорта заказчик должен обратиться в местное государственное или частное бюро технической инвентаризации. Пакет документов, который необходим лицу во время обращения в БТИ, в первую очередь зависит от типа объекта недвижимости в конкретном случае. Но мы привели выше список общепринятых требований.

Конечно, перечень этих документов не окончательный, он может изменяться в конкретных индивидуальных случаях.

Форма, образец, описание

Образец техпаспорта на дом. Техпаспорт БТИ на дом должен содержать:

1. Титульный лист. На нем указывается информация о местоположении имущества, сведения о заказчике и об исполнителе, а также дата выдачи.
2. Схема расположения построек и сооружений. Этот лист содержит схематический план расположения всех застроек на земельном участке. Далее возводится таблица (экспликация), содержащая: литерацию, наименование зданий и сооружений, общая площадь участка, площадь под застройкой, площадь под двором.
3. Планы дома. Здесь указываются этажные планы дома, указываются комнаты, помещения, их площади.
4. Экспликация помещений. В таблице сводятся сведения о технических компонентах всех зданий и сооружений на участке.
5. Характеристика дома с хозяйственными постройками и сооружениями. Здесь указывается год возведения, архитектурные и инженерные сведения.

Образец технического паспорта на квартиру. Техпаспорт на квартиру должен содержать:

1. Титульный лист. Содержит информацию о местоположении объекта, заказчике и исполнителе (организации и инженере), дате оформления документа.
2. План квартиры. Включает в себя размеры всех комнат и высоту квартиры.
3. Экспликация. Содержит названия комнат и их площади, отмечается жилая, дополнительная и общая площади помещения.
4. Характеристика квартиры. Включает данные о годе застройки, описание основных конструктивных элементов, инженерного оборудования и их размеры.

Сколько действителен техпаспорт на недвижимое имущество?

Согласно существующим нормативным документам – инструкции, регламентирующей порядок действий при проведении инвентаризации объектов недвижимости, конкретного определения срока годности техпаспорта не существует.

Но, именно в этой инструкции отмечается, что при изготовлении и оформлении данного документа, на титульной странице должно быть проставлено примечание о том, что сведения техпаспорта актуальны в течение года, с даты проведения фактической инвентаризации.

А вот при оформлении такого документа на коммерческие, общественные и производственные здания, примечание об актуальности данных, то есть их сроке годности, не проставляется.

Также, следует отметить, что при оформлении различных сделок, связанных с недвижимостью, нотариус или регистратор или другие государственные органы могут запросить обновленную техническую документацию.

Сколько стоит технический паспорт?

Срок проведения работ, как и размер/порядок оплаты, по согласованию сторон прописываются в договоре, на основании которого и производится техническая инвентаризация и производится технический паспорт на объект недвижимости. Также срок изготовления/размер оплаты за проведение инвентаризации и его подготовку определяется для каждого случая индивидуально.

Стоимость техпаспорта в компаниях, занимающихся технической инвентаризацией, варьируется в зависимости от множества факторов, включая площадь объекта, сложность его планировки, тип (квартира, дом, гараж) и фактическое месторасположение.

В среднем стоимость заказа на проведение инвентаризации и изготовление техпаспорта на квартиру в Украине в 2024 году составляет от 500 до 5000 гривен.

Техпаспорт на дом будет стоить дороже, в среднем цены варьируются от 1000 до 7000 гривен.

Стоимость изготовления на коммерческую недвижимость стартует от 1000 грн.

Но отметим, что стоимость оформления такой документации включает все административные и процедурные расходы, и ее стоимость напрямую зависит от срочности, сложности работ, типа объекта и региона.

Суммируя все вышеперечисленное, техпаспорт на недвижимость – официальный информационный документ, фактически имеющий два ключевых значения: практическое (без этой документации невозможно сделать реконструкцию, перепланировку) и юридическое (такая документация должна быть у собственника в обязательном порядке, ведь только на основании ее можно определить проводились ли незаконные перепланировки или перестройки). Ведь сколько бы ни говорить о недвижимости лучше технического паспорта о ней никто не расскажет!