Технічний паспорт на нерухомість

Все, що треба знати про технічний паспорт на об'єкт нерухомого майна, читайте у нашій статті. Ми зібрали в ній пояснення та відповіді на всі розповсюджені питання щодо виготовлення, переоформлення та використання техпаспорту на квартиру, будинок: куди звертатися, скільки коштує, коли потрібний, скільки дійсний, а також навели його зразок, опис та форму.

Що таке технічний паспорт об'єкта нерухомості?

З роками, в ході експлуатації об'єктів нерухомості, може змінюватися як їх технічний стан і характеристики, так і власники даного майна. На всі об'єкти має бути складений технічний паспорт.

Цей інформаційний документ складається за результатами здійснення технічної інвентаризації різних об'єктів нерухомості. В даному документі мають бути викладені всі відомості стосовно виконаної технічної інвентаризації об'єкта, а саме: де територіально знаходиться об'єкт (адреса), з чого складається, технічні деталі та характеристики нерухомого майна, її архітектурний план /опис, дані виконавця інвентаризації, інформація щодо здійснених перебудов, дані організації, яка видала документ тощо.

Також слід зауважити, що даний документ не є правовстановлюючим, він лише містить технічний обрис нерухомого майна з текстовими та графічними даними. Та попри це, в Україні він по суті залишається фактично (не юридично !) обов'язковим в пакеті документів на житлову чи будь-яку іншу нерухомість, без нього утруднюється можливість провести юридичну дію, укласти договір тощо.

Простими словами, без цих офіційних паперів власник не зможе ані удосконалити своє майно, ані нормально продати його. Фінальна ціль процедури підготовки технічного паспорта – створення документа, який буде підтверджувати правову чистоту об'єкта у містобудівній площині та технічну безпечність такого об'єкта.

На які об'єкти нерухомості необхідно оформлювати технічний паспорт?

Все нерухоме майно повинно мати цей документ, а саме:

• будинки;
• квартири;
• будинки квартирного типу;
• кімнати у гуртожитках;
• громадські та виробничі забудови (їх комплекси);
• гаражі, машиномісця (як самостійні об'єкти нерухомого майна);
• нежитлові приміщення;
• недобудови;
• об'єкти, утворені  в результаті об'єднання, поділу або виділу частки;
• споруди цивільного захисту.

Складання техпаспорту гарантує юридичну чистоту та безпеку житлових / нежитлових забудов, а також є ключовим документом при укладанні різноманітних договорів з нерухомістю. Крім того, у разі виникнення судової суперечки цей документ дуже знадобиться адвокату зі справ щодо нерухомого майна під час розгляду спору судом.

Зверніть увагу, що техпаспорт на нерухомість:

1. не посвідчує право власності і не заміняє собою різні правовстановлюючі акти на нерухомість;
2. не наділяє правом володіти, експлуатувати чи розпоряджатись власністю, адже є тільки технічним обрисом об'єкту;
3. не має періоду дії;
4. не потребує обов'язкової заміни при оновленні власника.

Коли може знадобитися технічний паспорт?

Техпаспорт в багатьох країнах є обов'язковим офіційним документом, і виступає неодмінною складовою правового статусу нерухомого майна. Відсутність цього документа або неналежне його оформлення може стати перепоною при укладанні майнових договорів, а також створити певні юридичні загрози для власників.

Як склалося історично, на зараз по суті він є складовою і невід'ємною частиною документів, які потрібні для продажу квартири, будинку, іншого нерухомого майна.

В нашій країні даний документ за загальним правилом виготовляють за бажанням, зверненням замовника, але є кілька випадків, коли складання технічного паспорта є необхідним, а саме:

• до прийняття в експлуатацію об'єктів, на яких проводились певні будівельні роботи: капітальний ремонт, реконструкція, зведення нових інженерних конструкцій, реставрація, технічне переобладнання, тощо;
• до державної реєстрації речових прав на недобудову;
• до державної реєстрації речових прав на приміщення, що утворилися в результаті поділу / об'єднання / виділення частки з об'єкта нерухомого майна;
• до введення в експлуатацію збудованих об'єктів, зазначених у п. 9 розділу V «Прикінцеві положення» Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності».

Коли потрібен новий технічний паспорт?

У більшості випадків новий документ законом прямо не вимагається, від проведення "свіжої" технічної інвентаризації і оновлення документації фактично залежить можливість чи неможливість здійснення вами певних юридично значимих дій.

Тому все ж таки тільки за умови виготовлення нового техпаспорта в нашій країні фактично можна:

• ввести в експлуатацію новий об'єкт нерухомості або узаконити самовільну забудову;
• переоформити (перевести) садові (дачні) будинки на житлову нерухомість;
• оформити майнові права (процедура приватизації, отримання судового рішення тощо);
• отримати банківський кредит (іпотека або кредит під заставу нерухомого майна);
• пройти певні судові процеси – розподіл житла, виділ частки в натурі тощо;
• провести перепланування або реконструкцію будівлі;
• встановити автономне газове або електричне опалення.

Технічний паспорт на комерційну нерухомість

Окремо хочемо звернути увагу на техпаспорти, які виготовляються на комерційну нерухомість. Будівлі, споруди або земельні ділянки, які експлуатуються в комерційних цілях з метою одержання доходу, відповідно до законодавства України і є комерційним нерухомим майном. До такого майна належать: об'єкти громадського харчування, офіси, бізнес-центри, заводи, склади, ТРЦ, готелі, магазини тощо.

Технічну інвентаризацію та, відповідно, складання технічного паспорта для такого комерційного нерухомого майна необхідно замовляти, якщо попереду:

• угода купівлі-продажу майна;
• справи зі спадщиною;
• заміна власника;
• введення об'єкта в експлуатацію;
• процедура поділу майна;
• узаконення перепланування чи реконструкції;
• передача майна під заставу (в іпотеку);
• інші випадки, коли необхідно власнику комерційної нерухомості, надати відповідним службам, організаціям такі документи.

Про такий комерційний об'єкт в техпаспорті вказується: цільове призначення, рік забудови, загальна площа, кількість поверхів, технічний стан, всі приміщення та їх складові частини, які розташовані на об'єкті, їх площа тощо.

Виготовлення технічного паспорта: етапи процедури

Даний процес дуже відповідальний і містить кілька етапів, від збору необхідного переліку документації до погодження та отримання офіційного документа. Процес виготовлення техпаспорта:

1. Збір та підготовка потрібної документації. Власник нерухомості надає копії документів, що фіксують його майнові права, а також планування нерухомого об'єкта, включаючи розподіл приміщень, інженерні конструкції тощо. Також до пакету документів додають документацію про будівництво та можливі перепланування, реконструкції.
2. Укладання договору. На даному етапі, вже має бути обрана конкретна організація, яка офіційно і законно працює у сфері оформлення техпаспортів. З нею укладається договір, а також визначаються терміни виконання замовлення та вартість робіт.
3. Обстеження майна, на яке оформлюється технічна документація. Експерти проводять огляд та технічну інвентаризацію нерухомого майна, виконують вимірювальні роботи та фіксують конструктивні елементи об'єкта. Зазначають основні параметри – поверх (якщо це квартира), загальна площа будівлі, розміри її приміщень, висота стель, інженерні конструкції, фіксуються інші технічні, архітектурні та інженерні особливості.
4. Оформлення. На основі зафіксованих відомостей (його склад, технічні характеристики нерухомості, архітектурний план / опис об'єкта) складається техпаспорт. Спеціалісти мають враховувати критерії та нормативні стандарти, які регулюють підготовку цього документа.
5. Погодження та реєстрація. Оформлений належним чином документ за необхідності підлягає затвердженню компетентними органами чи експертами, які пересвідчуються у його відповідності всім критеріям та вимогам. Після цього технічну документацію у визначених законом випадках додають до реєстру відповідних державних органах, наприклад, до реєстру будівельної діяльності (містить відомості про об'єкти будівництва, учасників будівництва, дозвільні та інші документи).
6. Видача. Після успішного проходження всіх вищезазначених етапів технічний паспорт на нерухоме майно видають власнику.

Слід зазначити, що існує також певний перелік осіб, які можуть надати запит на виготовлення такого технічного документа, це:

• власник нерухомості;
• замовник будівництва;
• за запитом нотаріуса – спадкоємець (при оформленні спадщини);
• особа, яка має інші майнові права на цей об'єкт нерухомості, у тому числі на земельну ділянку, на якій розташована нерухомість;
• представник юридичної особи, який повірений розпоряджатися нерухомим майном (наприклад, голова гаражного або дачного кооперативу, садового товариства тощо).

Куди звертатися за виготовленням техпаспорта?

Для того, щоб оформити технічний паспорт на нерухоме майно, особі-замовнику необхідно звернутися до бюро технічної інвентаризації (всім відома абревіатура БТІ). Наразі в Україні функціонують як державні бюро, так і приватні підприємства, які мають відповідний державний дозвіл на здійснення цього виду робіт та можуть надати кваліфікованого технічного спеціаліста (інженера).

Крім цього, вже існують спеціальні онлайн сервіси по роботі з дозвільними документами на нерухомість, наприклад – vsezakonno.com.ua, тут навіть зручніше замовляти розробку технічного паспорта в сучасних умовах, адже це можна зробити онлайн.

Якщо ж це робити офлайн, то вже на місці треба буде написати заяву на отримання даної послуги. Час розгляду заяви та проведення необхідних робіт відповідно до нормативної бази у державних бюро становить 3-15 робочих днів, звісно за терміновість може знадобитися доплата. У приватних компаніях отримати техпаспорт можна значно швидше.

При цьому, слід зазначити, що, зазвичай, звернення до приватних БТІ звільняє особу-замовника від певної кількості бюрократичних процедур, просто необхідно буде укласти відповідний договір.

Що потрібно, щоб отримати технічний паспорт?

Для проведення технічної інвентаризації та отримання тех. паспорту, замовник має звернутися в місцеве державне чи приватне бюро технічної інвентаризації. Пакет документів, який необхідний особі під час звернення до БТІ, в першу чергу, залежить від типу об'єкта нерухомості в конкретному випадку. Та є перелік загальноприйнятих вимог:

• заява на здійснення інвентаризації, яка пишеться безпосередньо в бюро технічної інвентаризації (її зразок надають на місці);
• паспорт та індивідуальний податковий номер (та їх копії);
• документи, що підтверджують речові права даної особи на нерухоме майно;
• документи, що підтверджують речові права на земельну ділянку (якщо техпаспорт оформлюється на приватний житловий будинок чи садовий будинок);
• довідка про надання поштової адреси об'єкту нерухомості (для новозбудованої будівлі);
• проектна документація на нерухомість (для нового будівництва, недобудови);
• старий техпаспорт або його копія (за наявності).

Звісно, перелік цих документів – не остаточний, він може змінюватися в конкретних індивідуальних випадках.

Форма, зразок, опис

Зразок техпаспорта на будинок

Техпаспорт БТІ на будинок має містити:

1. Титульний лист. На ньому вказується інформація про місце розташування майна, відомості про замовника і про виконавця, а також дата видачі.
2. Схема розташування будівель та споруд. Цей аркуш містить схематичний план розташування всіх забудов на земельній ділянці. Далі зводиться таблиця (експлікація), яка містить: літерування, найменування будівель і споруд, загальна площа ділянки, площа під забудовою, площа під двором.
3. Плани будинку. Тут вказуються поверхові плани будинку, вказуються кімнати, приміщення, їх площі.
4. Експлікація приміщень. В таблицю зводяться відомості про технічні компоненти всіх будівель і споруд на ділянці.
5. Характеристика будинку з господарськими будівлями та спорудами. Тут вказується рік зведення, архітектурні та інженерні відомості.

Зразок технічного паспорта на квартиру

Техпаспорт на квартиру має містити:

1. Титульний лист. Містить інформацію про місце розташування об'єкта, замовника та виконавця (організації та інженера), дату оформлення документа.
2. План квартири. Включає розміри всіх кімнат і висоту квартири.
3. Експлікація. Містить назви кімнат і їх площі, відмічається житлова, додаткова і загальна площі приміщення.
4. Характеристика квартири. Включає дані про рік забудови, опис основних конструктивних елементів, інженерного обладнання та їх розміри.

Скільки дійсний техпаспорт на нерухоме майно?

Відповідно до існуючих нормативних документів – інструкції, яка регламентує порядок дій при проведенні інвентаризації об'єктів нерухомості, конкретного визначення терміну придатності техпаспорта не існує.

Але, саме в цій інструкції зазначається, що при виготовленні та оформленні даного документа, на титульній сторінці має бути проставлена примітка про те, що відомості техпаспорта є актуальними протягом року, від дати проведення фактичної інвентаризації.

А от при оформленні такого документа на комерційні, громадські та виробничі будівлі, примітка про актуальність даних, тобто їх термін придатності, не проставляється.

Також, слід зазначити, що при оформленні різноманітних угод, пов'язаних з нерухомістю, нотаріус або реєстратор, або інші державні органи можуть запитати оновлену технічну документацію.

Скільки коштує технічний паспорт?

Строк проведення робіт, як і розмір / порядок оплати, за погодженням сторін прописуються у договорі, на підставі якого і проводитися технічна інвентаризація та виготовлятися технічний паспорт на об'єкт нерухомості. Також термін виготовлення / розмір оплати за проведення інвентаризації та його підготовку визначається для кожного випадку індивідуально.

Вартість техпаспорта в компаніях, що займаються технічною інвентаризацією, варіюється в залежності від безлічі факторів, включаючи площу об'єкта, складність його планування, тип (квартира, будинок, гараж) та фактичне місцерозташування.

В середньому вартість замовлення проведення інвентаризації та виготовлення техпаспорту на квартиру в Україні в 2024 році становить від 500 до 5000 гривень.

Техпаспорт на будинок буде коштувати дещо дорожче, в середньому ціни варіюються від 1000 до 7000 гривень.

Вартість виготовлення на комерційну нерухомість стартує від 1000 грн.

Але зазначимо, що вартість оформлення такої документації включає всі адміністративні та процедурні витрати, і її вартість напряму залежить від терміновості, складності робіт, типу об'єкта та регіону.

Підсумовуючи все вищезазначене, техпаспорт на нерухомість – офіційний інформативний документ, що фактично має два ключові значення: практичне (без цієї документації не можливо зробити реконструкцію, перепланування) та юридичне (така документація має бути у власника в обов'язковому порядку, адже лише на підставі її можна визначити чи проводилися незаконні перепланування або перебудови). Адже, скільки б не говорити про нерухомість, краще за технічний паспорт, про неї ніхто не розкаже!