Аренда недвижимости является одним из ключевых аспектов деятельности бизнеса и правовых отношений между физическими лицами. Однако, наряду с выбором объекта, процесс заключения договора аренды требует основательного знания правовых основ, ведь по мнению юристов Альва Прайвеси качественно составленный договор аренды является важным инструментом для защиты прав сторон.
Преддоговорной этап или как и где искать объект аренды, арендатора
Как и определение договорных условий, так и сам процесс поиска и выбора объекта аренды для арендатора, а так же и поиск арендодателем потенциального арендатора является достаточно важным и ответственным шагом. Это напрямую влияет на нормальность и беспроблемность будущих отношений с контрагентом.
Где лучше искать потенциального арендатора или арендодателя? На сегодняшний день в сети интернет существует много сайтов, которые размещают объявления по аренде недвижимого имущества. Даже существуют проверенные специализированные порталы, специализирующиеся именно на этом. Так, например, на таких авторитетных сайтах как DIM.RIA, ЛУН, Flatfy или Rieltor можно найти разнообразные предложения по аренде коммерческой и жилой недвижимости, что делает их довольно популярным выбором.
Такие специализированные интернет-порталы обычно положительно отличаются от других сайтов наличием личного кабинета, удобством настроек, богатым выбором опций поиска и подбора объекта, поэтому для эффективного и результативного поиска лучше использовать именно их.
После того, как недвижимость найдена и достигнуты принципиальные договоренности с вашим контрагентом, еще до подписания договора очень важным шагом является юридическая проверка недвижимого имущества: анализ правоустанавливающих документов, права собственности, существующих ограничений и наличия отягощений.
Нормативно-правовая база регулирования аренды
Правовое регулирование арендных отношений в Украине зависит от типа субъектов договора и формы собственности объекта аренды. Основными нормативными актами, определяющими эти вопросы, являются:
- Гражданский кодекс Украины (ГКУ) – применяется к договорам аренды между физическими лицами.
- Хозяйственный кодекс Украины (ХКУ) – регулирует аренду между субъектами хозяйствования.
- Закон Украины "Об аренде государственного и коммунального имущества" – действует для объектов государственной или коммунальной собственности.
Каждый из этих документов содержит перечень обязательных условий относительно порядка заключения договора, согласования разногласий и специфических требований к договорам аренды, которые стороны должны учитывать.
Существенные условия договора аренды
Существенные условия договора аренды – ключевые положения, без которых сдача недвижимого имущества не может быть законной. Они определяют основные права и обязанности сторон и необходимы для надлежащего исполнения соглашения:
- Предмет аренды – подробное описание и идентификация объекта, передаваемого в аренду. Это может быть как недвижимое, так и движимое имущество. Важно четко определить, какая именно недвижимость передается в аренду, ее технические характеристики, состояние и предназначение.
- Условия, которые стороны должны согласовать по требованию одной из сторон. Этот пункт позволяет сторонам определить дополнительные условия, необходимые для эффективного исполнения договора.
Согласно ХКУ и Закону Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» для договора аренды могут быть предусмотрены дополнительные существенные условия, среди которых:
- Цена и состав объекта аренды — важно указать не только стоимость арендуемого имущества, но и его состав, включая все необходимые дополнения и составляющие.
- Срок аренды — это период, на который заключается договор. Важно четко определить начало и конец этого периода, а также условия продления или расторжения договора.
- Размер арендной платы и порядок её индексации — этот пункт должен регулировать как сам размер арендной платы, так и порядок его изменения в течение срока аренды.
- Порядок возврата имущества — необходимо определить, как и в каком состоянии арендатор должен вернуть имущество по окончании срока аренды, а также при каких (и на каких) условиях возможно продление или прекращение договора.
- Условия капитального ремонта — некоторые договоры могут предусматривать обязанность арендатора или арендодателя проводить капитальный ремонт объекта, будь то квартира или складское помещение.
- Ответственность сторон за нарушение условий договора — этот раздел предусматривает определение санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора.
Все эти условия важны для того, чтобы договор аренды был заключен надлежащим образом и соответствовал требованиям законодательства, а также минимально (на определенном законом уровне) защищал интересы обеих сторон сделки. В судебной практике адвокатской фирмы Альва Прайвеси уже неоднократно встречались случаи, когда отсутствие в договоре существенных условий приводило к признанию такого соглашения незаключенным! Поэтому, если у вас есть сомнения или непонимание определенных аспектов, лучше обратиться за качественными услугами юриста по недвижимости в адвокатское объединение Альва Прайвеси.
Заключение договора: ключевые аспекты
Форма договора зависит от срока аренды. В соответствии с украинским законодательством существуют следующие требования относительно формы договора:
- До 3 лет – если об аренде имущества договариваются сроком до 3 лет, то договор может быть заключен в простой письменной форме. Такой договор не нуждается в нотариальном удостоверении или регистрации, но должен быть подписан обеими сторонами, чтобы иметь юридическую силу.
- Более 3 лет – если срок аренды недвижимого имущества превышает 3 года, то договор аренды подлежит нотариальному удостоверению и регистрации. Это обязательное требование для обеспечения правовой силы договора.
Как содержание, так и соблюдение формы соглашения о пользовании недвижимым имуществом, крайне важно для дальнейших юридических последствий. Если вы получили от контрагента для подписания проект соглашения, содержащий неприемлемые вам условия, то лучше сразу обратиться к профильному юристу "Альва Прайвеси" и составить протокол разногласий к договору.
Момент передачи имущества - определение момента, когда арендатор получает право на пользование арендованным имуществом, является еще одним ключевым аспектом. Право пользования имуществом возникает после подписания акта приема-передачи.
Акт приема-передачи имущества — в этом документе необходимо зафиксировать все недостатки объекта, если таковые имеются. Это важно для того, чтобы при возврате имущества арендодателю не возникло недоразумений или претензий относительно состояния имущества.
Права и обязанности сторон
По мнению юристов Альва Прайвеси определение четких прав и обязанностей каждой из сторон обеспечивает прозрачность сделки и снижает вероятность возникновения споров. Рассмотрим более подробно основные обязанности и права каждой из сторон.
Арендатор обязан:
- Вовремя платить арендную плату. Это одна из важнейших обязанностей арендатора, нарушение которой может стать основанием для расторжения договора или обращения в суд.
- Обеспечивать надлежащее использование имущества. Использование имущества не должно нарушать его целевое назначение, состояние или нарушать права арендодателя. Арендатор обязан содержать объект аренды в надлежащем состоянии.
- В случае необходимости - страховать объект аренды. Если это предусмотрено условиями договора, арендатор обязан застраховать арендованное имущество от возможных рисков (например, пожара, кражи или стихийных бедствий).
Арендодатель обязан:
- Передать объект аренды в надлежащем состоянии. Если объект имеет недостатки или дефекты, которые мешают его использованию, арендодатель должен их устранить или предупредить арендатора об их наличии до подписания акта приема-передачи.
- Выполнять капитальный ремонт, если это предусмотрено договором. Если договор аренды предусматривает обязанность арендодателя выполнять капитальный ремонт объекта, то он должен осуществлять эти работы на условиях, определенных соглашением. Если арендодатель несет ответственность за состояние имущества, то при необходимости он должен обеспечивать устранение его поломок.
- В случае нарушения условий договора со стороны арендатора обращаться в суд. Если арендатор нарушает условия договора, например, не платит арендную плату, неправомерно использует имущество или не выполняет другие обязательства, арендодатель имеет право обратиться в суд для разрешения спора и защиты своих прав.
Права сторон:
- Арендатор имеет право на беспрепятственное использование имущества в соответствии с условиями договора.
- Арендодатель имеет право на получение арендной платы в оговоренный срок и на контроль за использованием имущества.
Все эти обязанности и права четко определяются в договоре аренды, это обеспечивает баланс интересов обеих сторон и гарантирует исполнение обязательств в соответствии с законом.
Расторжение договора, изменение условий
Расторжение договора аренды может произойти по соглашению обеих сторон или по инициативе одной из них в случаях, определенных законодательством или условиями соглашения. Одним из оснований для расторжения является нарушение одной из сторон существенных условий договора, таких как несвоевременная уплата арендной платы или ненадлежащее использование имущества (со стороны арендатора). В таких случаях другая сторона (арендодатель) имеет право требовать досрочного прекращения договора через суд, а также компенсацию за причиненные убытки.
В случае возникновения непредвиденных обстоятельств, таких как стихийные бедствия или уничтожение имущества, арендатор или арендодатель также могут инициировать прекращение договора. В зависимости от условий договора расторжение может предусматривать определенные штрафные санкции или обязательства по возврату имущества.
Также в договорных условиях целесообразно четко предусматривать случаи, когда арендатор освобождается от арендной платы или имеет право на ее уменьшение. В частности, очень актуальным является вопрос можно ли уменьшить или не платить арендную плату во время войны, является ли это форс-мажором.
Вместо послесловия
Современный рынок аренды недвижимости в Украине динамично развивается, предлагая широкие возможности. Если вы еще не начинали поиск объекта или арендатора, то зайдите на указанные нами выше интернет-порталы - там доступны как предложения, отвечающие разным потребностям арендаторов – от квартир и частных домов до офисных помещений и складских объектов, так и широкие возможности для арендодателей по результативной и быстрой сдаче собственных площадей.
Аренда недвижимости требует комплексного подхода к оформлению договоров, учету нормативных требований и внимательности к деталям. Регулирование арендных отношений в Украине подчиняется вышеперечисленным нормативным актам, включая Гражданский и Хозяйственный кодексы, другие многочисленные нормативно-правовые акты. Также, как отмечают адвокаты Альва Прайвеси, существенную роль сейчас играет и судебная практика, которая может динамично меняться. При этом именно разработка качественного договора обеспечивает надлежащую защиту интересов сторон и существенно уменьшает риски возникновения конфликтов.
Поэтому, если вам понадобится правовая поддержка в сфере арендных отношений, будь то правильная юридическая подготовка документов, анализ предложенного контрагентом проекта соглашения или просто основательная юридическая консультация адвоката, обращайтесь к юридической компании Альва Прайвеси - наши юристы имеют богатый положительный опыт в этой сфере!
Автор: Адвокат Михаил Сидорченко.
