Оренда нерухомості: правове регулювання укладення договору

Оренда нерухомості є одним із ключових аспектів діяльності бізнесів та правових відносин між фізичними особами. Проте, наряду з вибором об'єкту, процес укладення договору оренди потребує ґрунтовного знання правових основ, адже на думку юристів Альва Прайвесі якісно складений договір оренди є важливим інструментом для захисту прав сторін.

Переддоговірний етап або як і де шукати об'єкт оренди, орендаря

Як і визначення договірних умов, так і сам процес пошуку та обрання об'єкту оренди для орендаря, а так само і пошук орендодавцем потенційного орендаря, є досить важливим і відповідальним кроком. Це напряму впливає на нормальність та безпроблемність майбутніх відносин з контрагентом.

Де краще шукати потенційного орендаря або орендодавця? На сьогодні в мережі інтернет існує багато сайтів, які розміщують оголошення щодо оренди нерухомого майна. Навіть існують перевірені спеціалізовані портали, які спеціалізуються на цьому. Так, наприклад, на авторитетному сайті ДІМ РІА можна знайти різноманітні пропозиції щодо оренди комерційної та житлової нерухомості, що робить його досить популярним вибором.

Такі спеціалізовані інтернет-портали зазвичай позитивно відрізняються від інших сайтів наявністю особистого кабінету, зручністю налаштувань, багатим вибором опцій у пошуку та підборі об'єкта, тому для ефективного і результативного пошуку краще використати саме їх.

Після того, як нерухомість знайдена та досягнуті принципові домовленості з вашим контрагентом, ще до підписання договору дуже важливим кроком є юридична перевірка нерухомого майна: аналіз правовстановлюючих документів, права власності, існуючих обмежень та наявності обтяжень.

Нормативно-правова база регулювання оренди

Правове регулювання орендних відносин в Україні залежить від типу суб'єктів договору та форми власності об'єкта оренди. Основними нормативними актами, що визначають ці питання, є:

• Цивільний кодекс України (ЦКУ) – застосовується до договорів оренди між фізичними особами.
• Господарський кодекс України (ГКУ) – регулює оренду між суб'єктами господарювання.
• Закон України "Про оренду державного та комунального майна" – діє для об'єктів державної або комунальної власності.

Кожен із цих документів містить перелік обов'язкових умов щодо порядку укладення угоди, погодження розбіжностей та специфічних вимог до договорів оренди, які сторони повинні враховувати.

Істотні умови договору оренди

Істотні умови договору оренди – ключові положення, без яких здача нерухомого майна не може бути законною. Вони визначають основні права та обов'язки сторін і є необхідними для належного виконання угоди:

• Предмет оренди – детальний опис та ідентифікація об'єкту, що передається в оренду. Це може бути як нерухоме, так і рухоме майно. Важливо чітко визначити, яка саме нерухомість передається в оренду, її технічні характеристики, стан і призначення.
• Умови, які сторони мають узгодити на вимогу однієї зі сторін. Цей пункт дозволяє сторонам визначити додаткові умови, необхідні для ефективного виконання договору.

Згідно з ГКУ та Законом України «Про оренду державного та комунального майна» для договору оренди можуть бути передбачені додаткові істотні умови, серед яких:

1. Ціна та склад об'єкта оренди – важливо вказати не тільки вартість орендованого майна, а і його склад, включаючи всі необхідні доповнення та складники.
2. Термін оренди – строк, на який укладається договір. Важливо чітко визначити початок і кінець цього періоду, а також умови продовження або розірвання договору.
3. Розмір орендної плати та порядок її індексації – цей пункт має регулювати як сам розмір орендної плати, так і порядок її зміни протягом терміну оренди.
4. Порядок повернення майна – необхідно визначити, як і в якому стані орендар повинен повернути майно після закінчення терміну оренди, а також на яких умовах можливе продовження або припинення договору.
5. Умови капітального ремонту – деякі договори можуть передбачати обов'язок орендаря або орендодавця провести капітальний ремонт, хай то буде квартира чи складське приміщення.
6. Відповідальність сторін за порушення умов договору – цей розділ передбачає визначення санкцій за невиконання або неналежне виконання умов договору.

Всі ці умови важливі для того, щоб договір оренди був укладений належним чином і відповідав вимогам законодавства, а також на мінімальному (визначеному законом) рівні захищав інтереси обох сторін угоди. В судовій практиці адвокатської фірми Альва Прайвесі вже неодноразово зустрічатися випадки, коли відсутність в договорі істотних умов призводила до того, що така угода визнавалася неукладеною! Тому за наявності у вас вагань чи нерозуміння певних аспектів краще звернутися за якісними послугами юриста з нерухомості в адвокатське об'єднання Альва Прайвесі.

Укладання договору: ключові аспекти

Форма договору залежить від терміну оренди. Відповідно до українського законодавства існують такі вимоги щодо форми договору:

• До 3 років – якщо оренда майна укладається на термін до 3 років, то договір може бути укладений в простій письмовій формі. Такий договір не потребує нотаріального посвідчення або реєстрації, але має бути підписаний обома сторонами, щоб мати юридичну силу.
• Понад 3 роки – якщо термін оренди перевищує 3 роки, то договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Це є обов'язковою вимогою для забезпечення правової сили договору.

Як зміст, так і дотримання форми угоди про користування нерухомим майно, є вкрай важливим для подальших юридичних наслідків. Якщо ви отримали від контрагента для підписання проект угоди, який містить неприйнятні для вас умови, то краще одразу звернутися до профільного юриста Альва Прайвесі та скласти протокол розбіжностей до договору.

Момент передачі майна – визначення моменту, коли орендар отримує право на користування орендованим майном, є ще одним ключовим аспектом. Право користування майном виникає після підписання акту прийняття-передання.

Акт прийняття-передання майна – в цьому документі необхідно зафіксувати всі недоліки об'єкта, якщо такі є. Це важливо для того, щоб при поверненні майна орендодавцю не виникли непорозуміння або претензії з приводу стану майна.

Права та обов'язки сторін

На переконання юристів Альва Прайвесі, визначення чітких прав та обов'язків кожної зі сторін забезпечує прозорість угоди та знижує ймовірність виникнення спорів. Розглянемо детальніше основні обов'язки та права кожної зі сторін.

Орендар зобов'язаний:

1. Вчасно сплачувати орендну плату. Це один із найважливіших обов'язків орендаря, порушення якого може стати підставою для розірвання договору або звернення до суду.
2. Забезпечувати належне використання майна. Використання майна не повинно порушувати його стан або порушувати права орендодавця. Орендар зобов'язаний утримувати об'єкт оренди в належному стані.
3. У разі необхідності, страхувати об'єкт оренди. Якщо це передбачено умовами договору, орендар зобов'язаний застрахувати орендоване майно від можливих ризиків (наприклад, від пожежі, крадіжки чи стихійних лих).

Орендодавець зобов'язаний:

1. Передати об'єкт оренди в належному стані. Якщо об'єкт має дефекти або недоліки, які заважають його використанню, орендодавець повинен їх усунути або попередити орендаря про їх наявність до підписання акту прийняття-передання.
2. Виконувати капітальний ремонт, якщо це передбачено договором. У випадку, коли договір оренди передбачає обов'язок орендодавця виконувати капітальний ремонт об'єкта, він повинен здійснити ці роботи на умовах, визначених угодою. Орендодавець несе відповідальність за стан майна і за необхідності має забезпечити його ремонт.
3. У разі порушення умов договору з боку орендаря, звертатися до суду. Якщо орендар порушує умови договору, наприклад, не сплачує орендну плату, неправомірно використовує майно або не виконує інші зобов'язання, орендодавець має право звернутися до суду для вирішення спору та захисту своїх прав.

Права сторін:

• Орендар має право на безперешкодне використання майна відповідно до умов договору.
• Орендодавець має право на отримання орендної плати в обумовлений термін та на контроль за використанням майна.

Усі ці обов'язки та права чітко визначаються у договорі оренди, що забезпечує баланс інтересів обох сторін та гарантує виконання зобов'язань згідно з законом.

Розірвання договору, зміна умов

Розірвання договору оренди може відбутися за згодою обох сторін або з ініціативи однієї з них у випадках, визначених законодавством чи умовами угоди. Однією з підстав для розірвання є порушення однією зі сторін істотних умов договору, таких як несвоєчасна сплата орендної плати або неналежне використання майна. У таких випадках інша сторона має право вимагати дострокового припинення договору через суд, а також компенсацію за завдані збитки.

У разі виникнення непередбачених обставин, таких як стихійні лиха або знищення майна, орендар або орендодавець можуть ініціювати розірвання договору. Залежно від умов договору, розірвання може передбачати певні штрафні санкції або зобов'язання щодо повернення майна.

Також в договірних умовах доцільно чітко передбачати випадки, коли орендар звільняється від сплати орендної плати чи має право на її зменшення. Зокрема, дуже актуальним є питання чи можна зменшити або не платити орендну плату під час війни, чи є це форс-мажором.

Замість післямови

Сучасний ринок оренди нерухомості в Україні динамічно розвивається, пропонуючи широкі можливості. Якщо ви ще не починали пошук об'єкта чи орендаря, то зайдіть на портал DIM.RIA - там доступні як пропозиції, які відповідають різним потребам орендарів – від квартир та приватних будинків до офісних приміщень та складських об'єктів, так і широкі можливості для орендодавців щодо результативної та швидкої здачі власних площ.

Оренда нерухомості вимагає комплексного підходу до оформлення договорів, врахування нормативних вимог та уважності до деталей. Регулювання орендних відносин в Україні підпорядковується перерахованим вище нормативним актам, включно з Цивільним та Господарським кодексом та іншими численними нормативно-правовими актами. Також, як зазначають адвокати Альва Прайвесі, суттєву роль зараз також відіграє й судова практика, яка може динамічно змінюватися. При цьому саме розробка якісного договору забезпечує належний захист інтересів сторін та суттєво зменшує ризики виникнення конфліктів.

Тому, якщо вам знадобиться правова підтримка у сфері орендних відносин, будь-то правильна юридична підготовка документів, аналіз запропонованого контрагентом проекту угоди чи просто ґрунтовна юридична консультація адвоката, то звертайтесь до юридичної компанії Альва Прайвесі - наші юристи мають багатий позитивний досвід в цій сфері!

Автор: Адвокат Михайло Сидорченко.