Операції з нерухомістю – одні з найбільш поширених. При цьому вони вимагають неабиякої скрупульозності і уваги до себе. Адже недобросовісний контрагент може завдати сильного клопоту згодом.
Зокрема, на практиці часто зустрічаються випадки, коли продавці так сильно хочуть продати певний об'єкт, що додають до його характеристик якості, які йому непритаманні, наприклад, вказують більшу площу, кращий технічний стан. А покупці, в свою чергу, розраховуючи на чесність продавців, не замовляють перевірку такого об'єкту і помилково підписують договір купівлі-продажу.
Як зазначають адвокати Адвокатського об'єднання Альва Прайвесі, звісно краще звертатись до юристів ще до моменту підписання таких правочинів, але навіть після їх підписання ще не все втрачено і за умови правильної побудови стратегії захисту можна такий договір визнати недійсним і поновити порушені права.
Юрист Мар'яна Гарник поділилась своїм практичним досвідом, дала поради щодо визнання недійсними договорів купівлі-продажу на підставі обману та зауважила в яких випадках це буде неможливим.
Що таке обман і як довести його існування?
Обман в контексті визнання недійсними договорів – це умисне введення в оману контрагента щодо обставин, які впливають на вчинення конкретного правочину.
Таким чином, при обмані обов'язково повинен бути умисел в іншого підписанта договору. Ця особа однозначно повинна знати про існування певних обставин чи про їх відсутність і про те, що інша сторона угоди, знаючи про ці обставини, не підписала би її.
Ґрунтуючись на досвіді ведення судових справ такої категорії нашими адвокатами, зазначимо, що введення в оману може стосуватися лише умов, які є істотними, а саме мова йде про природу договору, права та обов'язки контрагентів за ним, особливості і характеристики речі, які значно зменшують її вартість, а то й взагалі унеможливлюють її використання за цільовим призначенням. Ось чому так важливо ще до досягнення з контрагентом остаточної домовленості щодо укладення угоди замовляти юридичну експертизу договору.
Слід мати на увазі, що обман може бути як в пасивній формі, коли особа не повідомляє суттєві обставини, так і в активній, коли повідомляють неправдиві відомості.
Отже, аби переконати суд, що у вашому випадку мав місце саме обман, необхідно довести:
- існування обставин, які не відповідають реальності, і що вони є істотними для підписання договору (наприклад цільове призначення земельної ділянки);
- що якби особа знала про існування таких обставин, вона би не мала наміру укладати цю угоду;
- існування умислу контрагента щодо введення в оману (тобто, що невідповідність обставин дійсності викликана не через помилку, а саме внаслідок усвідомлених дій іншої сторони).
За яких обставин обман не є підставою для визнання договору недійсним?
Перш за все, слід мати на увазі, що обман щодо мотивів правочину не матиме істотного значення. Умовно, якщо продавець пообіцяв вам, що витратить гроші, отриманні внаслідок укладення угоди, на благодійність (і це було однією з основних причин, чому ви підписали договір саме з ним), але потім цього не зробив, то це не буде аргументом для суду у справі про визнання недійсним такого договору, оскільки використання продавцем коштів не благодійність є обманом щодо мотиву. При цьому така обставина не є істотною умовою правочину купівлі продажу.
Також, схожим класичним прикладом на практиці є випадок, коли сторони укладають угоду купівлі-продажу з умовою передання об'єкта нерухомості зі спливом певного часу після підписання, але продавець цього так і не робить. В такій ситуації фактично має місце неналежне виконання умов договору, а не введення іншої сторони в оману на момент укладання правочину. За таких обставин поновити права можна іншим чином, аніж визнання такого договору недійсним.
Адвокати по роботі з нерухомістю наголошують, що у справах щодо визнання недійсними операцій з нерухомістю 50% успіху залежить від позиції, яку ви займете на початку справи та 50% – від подальшої стратегії її ведення. Це складний процес, який вартує розпочинати лише заручившись підтримкою професіоналів своєї справи.
Аби дізнатись детальнішу інформацію щодо умов співпраці в Києві з юристами Адвокатського об'єднання «Альва Прайвесі», опису, переліку та умов надання ними юридичних послуг, переходьте за наступним посиланням.
Автор: Юрист Мар'яна Гарник.
