На жаль, як свідчить практика юридичної фірми Альва Прайвесі, більшість громадян усвідомлюють реальні правові наслідки вчинення договору довічного утримання вже після його укладення, коли складні життєві обставини змусили звернутися до адвоката за юридичною консультацією.
Необхідно знати, що за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно
– це встановлює стаття 744 Цивільного кодексу України.
Натомість, часто літні люди стають жертвами обману, підписуючи такий договір, при цьому не розуміючи важливих юридичних нюансів. Наслідком таких юридично значущих дій часто стає ситуація, коли нерухомість уже передана, а допомога за угодою не надається взагалі.
Ризики укладення договору довічного утримання
При підписанні угоди про довічне утримання для мінімізації ризиків слід розуміти, що право власності на нерухоме майно (будівлю, квартиру, земельну ділянку чи інше майно) переходить до набувача (той, хто буде опікуватись літньою людиною) після укладення договору, тобто одразу після його підписання людина втрачає право власності на нерухомість.
Тому ще до підписання документів у нотаріуса дуже важливо замовити юридичний аналіз проєкту угоди. За цих обставин, після дослідження договірних умов, юристи Альва Прайвесі часто рекомендують обов'язково встановлювати у договорі право користування таким нерухомим (чи іншим) майном, оскільки за відсутності цього закріплення існує ризик того, що вас виселять з належного вам житла.
І запам'ятайте: за певних умов договору ризик примусового виселення відчужувача з квартири є не лише теоретичним, а цілком реальним. Крім того, такі випадки вже мали місце на практиці!
Крім цього, важливим моментом є також чітке визначення конкретних дій, які повинен буде здійснювати набувач. Це усуває ризик того, що набувач з посиланням на договір, у якому нічого чітко не визначено, просто відмовиться опікуватися літньою людиною.
Довічне утримання: підстави для розірвання угоди
У разі, якщо ви чи ваш родич потрапили в ситуацію, за якої набувач майна не піклується про відчужувача (особу, яка передала майно), потрібно дослідити випадки, за наявності яких можна розірвати угоду про довічне утримання.
За законом договір довічного утримання розривається в добровільному або судовому порядку. Розірвання договору у добровільному порядку відбувається за взаємною згодою сторін (тобто, сторони знову повинні з'явитися до нотаріуса та підписати відповідну угоду).
Якщо ж набувач відмовляється розірвати договір у добровільному порядку, таке розірвання можливе лише у судовому порядку. Так, договір може бути розірваний на вимогу відчужувача в разі невиконання або неналежного виконання набувачем зобов'язань. Саме тому, як уже зазначалося вище, у такій угоді слід чітко зазначати конкретні дії (зобов'язання) набувача, щоб у разі їхнього невиконання, відчужувач мав можливість посилатися на такі факти та мати реальну можливість реалізувати своє право на розірвання таких договірних відносин.
Доведення фактів того, що допомога вам (вашому родичу) як відчужувачу надавалась, лежить саме на набувачу. Тому, якщо ви впевнені, що набувач не надавав такої допомоги та в нього відповідно немає відповідних доказів, можете сміливо подавати до суду позов, в якому просити розірвати такий договір.
При цьому, відповідно до судової практики Верховного Суду, спадкоємець відчужувача (особи, яка передає майно) не має права після смерті такої особи заявляти позовні вимоги про розірвання договору, якщо до смерті така особа не вказувала про неналежне його виконання та не зверталася до суду з відповідним позовом. Тому, якщо ви (або близька вам людина) потрапили в ситуацію, коли договір довічного утримання належним чином зі сторони набувача не виконується, не варто зволікати зі зверненням з претензіями (у письмовому вигляді) та із позовом до суду.
Різниця між довічним утриманням та спадковим договором
Насамкінець зверніть увагу: поряд з довічним утриманням законодавством передбачено можливість укладення спадкового договору, який може здатися ідентичним, однак між такими договорами є суттєва різниця.
Основною відмінністю цих договорів є момент переходу права власності на майно: як зазначать в адвокатському об'єднанні Альва Прайвесі юристи зі спадщини, у спадковому договорі це відбувається в момент смерті особи; а в договорі довічного утримання, як уже зазначалось нами вище, – одразу з укладенням угоди.
Враховуючи вказані нюанси, а також інші можливі ризики, які можуть настати у разі підписання договору довічного утримання, рекомендуємо звертатись до кваліфікованих адвокатів по договорам, щоб запобігти можливим негативним наслідкам.
А якщо ви чи ваші близькі вже потрапили у неприємну ситуацію через укладення такої угоди, адвокати Альва Прайвесі можуть допомогти зі зверненням до суду для захисту порушених прав.
Автор: Юрист Андрій Пісоцький.
