АДВОКАТСЬКЕ ОБ'ЄДНАННЯ

АЛЬВА ПРАЙВЕСІ

Досвід, якість, конфіденційність!

Юрист: форс-мажор та оплата оренди під час війни

форс-мажор під час війни дозволяє не сплачувати оренду?

24 лютого 2022 року Росія розпочала війну з Україною, ніхто такого очікувати не міг. За таких обставин всі люди зосередилися на безпеці та обороні держави від необґрунтованої військової агресії. Цього ж дня на всій території України указом президента було запроваджено військовий стан терміном на 30 днів (а далі – продовжувався).

При цьому, як багато хто міг відчути, майже все звичайне життя просто зупинилося, у тому числі в багатьох сферах перестав працювати бізнес, підприємства, торгові точки, люди перестали виходити на роботу і т.і.

Договір та обставини непереборної сили (форс-мажор)

Як знає багато юристів по роботі з договорами, обставини непереборної сили – найвідоміший правовий інструмент кризового договірного регулювання. Однак багато людей неправильно розуміють, що собою представляє за своєю суттю форс-мажор.

Що таке форс-мажорні обставини та як вони регулюються договором?

Кожен бізнесмен повинен чітко усвідомлювати, що форс-мажорні обставини не дозволяють повністю ухилитися від виконання договірних зобов'язань, зокрема грошових, фінансових (наприклад, орендних платежів).

При цьому непереборні обставини дозволяють відстрочити виконання зобов'язань та/або звільнити від відповідальності суб'єкт господарювання / особу за їх невиконання (неналежне виконання, прострочення виконання) в період існування таких обставин (штрафні санкції, збитки).

Застосування форс-мажору регулюється як законом, так і договором, тому дуже важливо довірити досвідченому юристу скрупульозну перевірку та аналіз положень існуючих договорів щодо прописаного сторонами порядку його застосування.

договір та обставини непереборної сили

Важливо пам'ятати, що закон сам по собі не дає юридичних підстав для відмови від договору через обставини непереборної сили, навіть якщо такі обставини продовжуються роками.

При цьому на практиці в багатьох договорах сторони часто передбачають можливість розірвання договору в односторонньому порядку, якщо тривалість дії форс-мажорних обставин перевищує певний термін (місяць, кілька місяців поспіль і т.і.).

Юристи адвокатської фірми Альва Прайвесі звертають увагу, що дія обставин непереборної сили завжди має підтверджуватись відповідним сертифікатом Торгово-промислової палати України (далі – ТПП) або ТПП відповідного регіону. Такий сертифікат видається на запит підприємства (фірми, іншої юридичної особи чи підприємця) окремо на кожний випадок фіксації неможливості виконання договірних зобов'язань / контракту.

Війна 2022 року та форс-мажор

Так, 28 лютого 2022 року ТПП своїм листом вих. №2024/02.0-7.1, який адресувався всім, кого це стосується, підтвердила початок та продовження дії форс-мажорних обставин – військової агресії Російської Федерації проти України та запровадження воєнного стану в нашій країні.

При цьому підстав однозначно стверджувати, що військове вторгнення Росії є форс-мажором для будь-якого договору та для кожного підприємства незалежно від їхнього місцезнаходження, немає. Адже військові дії відбуваються не на всій території України, а режим воєнного стану законодавчо (принаймні досі) здебільшого не обмежує суб'єктів виконувати свої зобов'язання.

Військовий стан обмежує сплату орендної плати?

Частково вищеописане відноситься до орендодавця – тут головним критерієм буде безпека та можливість подальшого використання об'єкта оренди (це також корелює з іншими законодавчими нормами – про них нижче), але переважно – до орендаря, адже його основним зобов'язанням є обов'язок сплачувати орендну плату та (можливо) й інші платежі (компенсація вартості спожитих комунальних послуг та ін.).

А оскільки банківська та фінансова системи України продовжують працювати без істотних змін та обмежень на проведення таких платежів, то говорити про неможливість виконання грошових зобов'язань орендарем перед орендодавцем не можна.

З іншого боку, майже кожне велике місто відчуло вплив війни. Повідомлення про повітряні тривоги та ракетні обстріли надходять з більшості обласних центрів та менших населених пунктів, хоча в них і немає безпосередніх наземних військових дій.

оплата оренди під час війни: чи є форс-мажор

У таких умовах співробітники компаній змушені дбати про власну безпеку, і вже лише після цього – про належне виконання зобов'язань перед контрагентами за договорами. За наявності будь-яких сумнівів адвокати радять насамперед звертатися до ТПП за сертифікатом про дію форс-мажорних обставин із відповідними доказами та обґрунтуванням.

Багато хто також забуває, що після настання обставин непереборної сили за першої ж можливості (ще до отримання відповідного сертифіката ТПП) заінтересованому суб'єкту необхідно повідомити свого контрагента про початок дії обставин форс-мажору.

Таким чином, як ми бачимо, все вищеописане вимагає від сторони за договором належного ділового реагування у письмовій формі, що зазвичай забезпечується юристами відповідним юридичним супроводом процесу виконання укладених угод.

Чи можливе зменшення орендної плати під час війни?

Адвокати юридичної компанії Альва Прайвесі зазначають, що у чинному законодавстві України вже існують спеціальні юридичні інструменти, які дозволяють не сплачувати оренду або суттєво зменшити розмір орендної плати під час війни.

Так, орендар має право не вносити орендну плату у разі неможливості використання об'єкта оренди або вимагати зменшення її розміру, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість використання об'єкта оренди суттєво зменшилася (ст. 762 Цивільного кодексу України).

Юридичні аспекти такої можливості вже розглядалися раніше у світлі ведення бізнесу в умовах карантину (COVID-19). Вищеописаний правовий інструмент є ширшим у порівнянні з дією форс-мажору, оскільки він по суті включає і останній у тому числі, але також не обмежує і дозволяє орендарю наводити й інші аргументи з метою не платити оренду або істотно зменшити орендну плату за договором.

Однак, необхідно зазначити, що вищевказана норма закону застосовується за погодженням сторін або у разі спору – за рішенням суду. Тому без додаткових переговорів між сторонами договору оренди ніяк не обійтися.

Тобто, як для орендаря, так і для орендодавця, юридичне оформлення застосування статті 762 ЦК України в умовах війни все одно на практиці вимагатиме (у більшості випадків) підписання відповідної додаткової угоди або обміну діловими листами.

Якщо у вас після прочитання цієї статті залишаються питання або необхідна правова допомога досвідчених адвокатів, кваліфікованих юристів Києва, то пропонуємо вам спершу недорогу усну юридичну консультацію, яку можна провести у нас в офісі або дистанційно (телефоном, online). Звертайтесь!

Автор: Адвокат Ілля Шапошніков.

Дата публікації: 23.05.2022 р.

адвокатська фірма Альва Прайвесі

Альва Прайвесі
Адвокатське об'єднання
Досвід, якість, конфіденційність!
Правова допомога досвідченого юриста.

Наше місцезнаходження